農地売買は、一般の土地売買と違い農地法による強い規制があります。
ここでは「実務で失敗しない」ことを重視して、方法（流れ）と注意点を体系的に説明します。

1️⃣ 農地売買の基本ルール（最重要）
🔴 原則：農地は自由に売れない

農地を「農地のまま」売買する場合は、

農地法第3条の許可

が必須です。
この許可がなければ、売買契約は無効になります。

2️⃣ 農地売買の方法（ケース別）
【ケース①】農地 → 農地として売買する場合
（例：農家が農家に売る）
必要な手続き

農地法 第3条許可

許可権者：農業委員会

主な要件

買主が農業従事者であること

農地を適正に耕作できる体制があること

下限面積（地域ごとに異なる）が確保されること

👉 一般法人・投資目的では基本的に不可。

【ケース②】農地 → 宅地・商業用地にして売る場合
（開発・住宅・店舗など）
必要な手続き

農地法 第5条許可（売買＋転用）

市街化区域：届出で足りる場合あり

市街化調整区域：原則不可（例外のみ）

注意点

農振農用地（青地）はほぼ不可

許可が下りるまで所有権移転不可

【ケース③】農地を法人が買う場合
一般法人

原則不可（第3条）

農地所有適格法人でなければNG

農地所有適格法人の条件

農業が主目的

議決権の過半が農業関係者

役員に常時従事者がいる

3️⃣ 農地売買の具体的な流れ
① 事前調査（ここが最重要）

地目（登記・現況）

市街化区域 or 調整区域

農振農用地かどうか

転用可否

👉 役所（農業委員会・都市計画課）で必ず事前相談

② 売買契約（停止条件付）

必ず契約書に以下を入れます。

「本契約は、農地法〇条の許可を停止条件とする」

※入れないとトラブルの元。

③ 農地法許可申請

申請者：売主＋買主

添付書類：

契約書写し

位置図・公図

利用計画書 など

④ 許可 → 決済・登記

許可書交付後に

残代金決済

所有権移転登記

4️⃣ 農地売買の注意点（実務編）
⚠️ 注意点①「許可前の代金授受」

手付金も原則NG

やむを得ない場合は返還特約必須

⚠️ 注意点②「地目と現況が違う」

登記が農地でも現況が宅地 → 農地扱い

無許可転用は是正命令・罰則あり

⚠️ 注意点③「農振除外の誤解」

農振除外＝即転用可 ではない

除外 → 農地法許可 → 開発許可 の順

⚠️ 注意点④「価格だけで判断しない」

安くても

転用不可

接道なし

水利同意不可
などで使えない土地は多い

5️⃣ よくある失敗例

❌ 契約後に「転用不可」と判明
❌ 法人で買えると思っていたら不可
❌ 農振農用地で除外不可
❌ 市街化調整区域で開発不可

👉 ほとんどが「事前調査不足」です。

6️⃣ まとめ（要点整理）
項目 内容
原則 農地売買は許可制
農地のまま 第3条許可
転用して売る 第5条許可
法人 原則不可
契約 停止条件付必須
事前相談 絶対に必要

新年のご挨拶

あけましておめでとうございます。
平素より格別のご愛顧を賜り、心より感謝を申し上げます。旧年中も多なるご支援誠にありがとうございます。

2026年も事業用不動産、ロードサイド店舗、商業不動産に特化した事業を更に追求し、より良いサービスを提供し、皆様のお役に立てるよう全力を尽くしてまいります
。


今年が皆様に感謝申し上げます、素晴らしい一年となりますよう心よりお祈り申し上げます。

地主（底地権者）の承諾を得たうえであれば、普通借地権を借りている人（借地人）が、その土地を事業用定期借地権として第三者に転貸することは可能です。
ただし、実務上は以下の重要な注意点があります。

◆ 法律上の位置づけ
① 転貸には地主の承諾が必須

普通借地権者が第三者へ転貸する場合、

借地借家法

民法
において、地主の“承諾”がなければ転貸は無効または解除事由となります。

したがって、今回も

地主承諾書

覚書
などで正式に承認を得ることが必要です。

② 転貸先としての契約が「事業用定期借地」になること自体は問題なし

借地人 → 第三者 で

10年以上50年以下の定期借地

事業用（住宅不可）

公正証書による契約
といった 事業用定期借地の要件を満たせば有効です。

契約が「借地人と第三者」間で成立する点も問題ありません。

③ 期間は元の普通借地より長くできない

法律上、転貸契約は

原契約（普通借地）の権利の範囲を超えることはできない

ため、

事業用定期借地期間は
　元の普通借地契約の残存期間以内に設定する必要あり

という制約があります。

質問文の

借地期間は合わせます
という前提は正しい判断です。

◆ 実務上の注意点

以下は実務で必ず押さえるべきポイントです。

① 地主と三者で締結内容をすり合わせる

最低限、

地主（底地権者）

普通借地権者（あなた）

転借人（事業用の利用者）
の三者が認識を揃えておく必要があります。

特に書面は
✔ 地主承諾書
✔ 普通借地契約の変更契約（用途変更など）
✔ 転貸先との事業用定期借地契約
の整合が必須。

② 用途変更に伴う承諾料の可能性

普通借地を

住宅など → 商業施設

に変更する場合、地主側は

用途変更の承諾料

地代改定

などを求めるケースが多いです。

地域慣行もあるため事前協議が重要。

③ 固定資産税や工作物買取請求権の考慮

事業用定期借地は

契約終了時の建物買取請求不可

原状回復が原則

となるため、
元の普通借地契約との整合性を確認する必要があります。

④ 公正証書の作成は必須

事業用定期借地は

公正証書で契約しなければ無効

です。

公証役場の

同席者（当事者または代理人）

必要書類
の準備も考慮します。

◆ まとめ
項目 結論
普通借地を事業用定期借地として転貸できるか 地主が承諾すれば可能
期間の設定 元の借地期間を超えないこと
必要書類 地主承諾書、公正証書、契約整合の書面
注意点 用途変更、承諾料、賃料協議など

「普通借地権」と「事業用定期借地権」は、どちらも土地を借りて建物を建てるための契約ですが、目的や契約期間・更新の可否などが大きく異なります。以下でわかりやすく整理します👇

🏠 普通借地権（いわゆる一般的な借地権）
特徴
項目 内容
根拠法 借地借家法第3条以下
契約期間 原則30年以上（更新時は20年以上）
更新 あり（自動的に更新されることが多い）
建物の種類 住居用・事業用どちらでも可
契約終了後 借主が希望すれば更新され、地主は正当な理由がない限り拒否できない
借主の保護 強い（借地人の権利が厚く保護される）
イメージ

長期にわたり土地を借りて住宅や事業を営みたい人向け。
地主側から見ると、土地を返してもらいにくい契約です。

🏢 事業用定期借地権
特徴
項目 内容
根拠法 借地借家法第23条
契約期間 10年以上50年未満（※住居用は不可）
更新 なし（非更新型）
建物の種類 事業用のみ（住宅は不可） 例：店舗・工場・事務所など
契約終了後 建物を取り壊して土地を地主に返還する
契約形式 公正証書での契約が必須
借主の保護 弱い（契約期間が終了すれば確実に返還）
イメージ

地主が「期間限定で貸したい」場合に適した制度。
例えば、「20年間だけコンビニや駐車場に使いたい」という事業に向いています。

🧾 比較まとめ
項目 普通借地権 事業用定期借地権
目的 住宅・事業用いずれも可 事業用のみ（住宅不可）
契約期間 原則30年以上 10年以上50年未満
更新 あり（自動更新が多い） なし（期間満了で終了）
借地人保護 強い 弱い（地主有利）
契約形式 書面でも可 公正証書必須
契約終了時 通常更新される 建物を取り壊して返還

💡要するに：

借主に有利なのが「普通借地」

地主に有利なのが「事業用定期借地」
です。

借地権付建物売買と借地の契約は切り離すことが可能か？Aが借地権付建物を買います、Bが現在借地権付建物を所有、Cは各地主から借地し、Aに取りまとめて借地することが可能？

1. 借地権付建物の売買
借地権の譲渡: 借地権付建物を売買する場合、借地権も譲渡されることが一般的です。ただし、借地契約に譲渡の条件がある場合は、その条件に従う必要があります。
所有権の移転: Aが借地権付建物を購入する際、Bからの所有権移転が行われます。この際、借地権も一緒に移転されることが多いです。
2. 借地契約の切り離し
契約の独立性: 借地契約は独立した契約であり、借地権付建物の売買とは別に考えることができます。しかし、借地権の譲渡が行われない場合、AはBから直接借地権を取得することはできません。
Cによる取りまとめ: Cが各地主から借地し、Aに取りまとめて借地することは理論的には可能ですが、各地主の同意が必要です。また、Cが借地権をAに譲渡する場合、借地契約に基づく条件に従う必要があります。
3. 結論
Aが借地権付建物を購入する場合、通常は借地権も一緒に移転されますが、借地契約の内容によっては切り離して考えることも可能です。
Cが借地を取りまとめることは可能ですが、地主の同意が必要であり、契約条件に注意が必要です。