農地転用と開発許可申請の関係は原則として、農地転用（農転）の許可が下りる見込みがないと、開発許可は実質的に進みません。
結論から言うと、ケースによりますが、通常は「農転とセット」で審査されます。

■ 基本的な考え方
① 農地の場合
対象地が農地（登記地目が田・畑、または現況農地）の場合は、
まず 農地法 に基づく農地転用許可が必要です。
無許可のまま造成などを行うことはできません。

② 開発許可との関係
一定規模以上の造成や建築行為を行う場合は、
都市計画法 に基づく開発許可も必要になります。
このとき実務上は：


開発許可単独では通らない


農転の許可見込みがあることが前提


多くの自治体では「同時申請」または「農転許可後に開発許可交付」


という流れになります。

■ 実務上よくあるパターン
パターン① 同時申請
農転申請と開発許可申請を同時に出す
→ 農転許可が下りた後に開発許可が正式交付
パターン② 先に農転
農転許可取得
→ その後に開発許可申請

■ 重要ポイント


農振農用地区域（いわゆる青地）の場合
→ まず「農振除外」が必要
→ これが最大のハードル


市街化区域内農地の場合
→ 農転は届出で済むため比較的スムーズ



■ 結論整理
状況開発許可申請農転の見込みなしほぼ不可農転と同時申請可能（一般的）農転許可取得済問題なし

農地売買は、一般の土地売買と違い農地法による強い規制があります。
ここでは「実務で失敗しない」ことを重視して、方法（流れ）と注意点を体系的に説明します。

1️⃣ 農地売買の基本ルール（最重要）
🔴 原則：農地は自由に売れない

農地を「農地のまま」売買する場合は、

農地法第3条の許可

が必須です。
この許可がなければ、売買契約は無効になります。

2️⃣ 農地売買の方法（ケース別）
【ケース①】農地 → 農地として売買する場合
（例：農家が農家に売る）
必要な手続き

農地法 第3条許可

許可権者：農業委員会

主な要件

買主が農業従事者であること

農地を適正に耕作できる体制があること

下限面積（地域ごとに異なる）が確保されること

👉 一般法人・投資目的では基本的に不可。

【ケース②】農地 → 宅地・商業用地にして売る場合
（開発・住宅・店舗など）
必要な手続き

農地法 第5条許可（売買＋転用）

市街化区域：届出で足りる場合あり

市街化調整区域：原則不可（例外のみ）

注意点

農振農用地（青地）はほぼ不可

許可が下りるまで所有権移転不可

【ケース③】農地を法人が買う場合
一般法人

原則不可（第3条）

農地所有適格法人でなければNG

農地所有適格法人の条件

農業が主目的

議決権の過半が農業関係者

役員に常時従事者がいる

3️⃣ 農地売買の具体的な流れ
① 事前調査（ここが最重要）

地目（登記・現況）

市街化区域 or 調整区域

農振農用地かどうか

転用可否

👉 役所（農業委員会・都市計画課）で必ず事前相談

② 売買契約（停止条件付）

必ず契約書に以下を入れます。

「本契約は、農地法〇条の許可を停止条件とする」

※入れないとトラブルの元。

③ 農地法許可申請

申請者：売主＋買主

添付書類：

契約書写し

位置図・公図

利用計画書 など

④ 許可 → 決済・登記

許可書交付後に

残代金決済

所有権移転登記

4️⃣ 農地売買の注意点（実務編）
⚠️ 注意点①「許可前の代金授受」

手付金も原則NG

やむを得ない場合は返還特約必須

⚠️ 注意点②「地目と現況が違う」

登記が農地でも現況が宅地 → 農地扱い

無許可転用は是正命令・罰則あり

⚠️ 注意点③「農振除外の誤解」

農振除外＝即転用可 ではない

除外 → 農地法許可 → 開発許可 の順

⚠️ 注意点④「価格だけで判断しない」

安くても

転用不可

接道なし

水利同意不可
などで使えない土地は多い

5️⃣ よくある失敗例

❌ 契約後に「転用不可」と判明
❌ 法人で買えると思っていたら不可
❌ 農振農用地で除外不可
❌ 市街化調整区域で開発不可

👉 ほとんどが「事前調査不足」です。

6️⃣ まとめ（要点整理）
項目 内容
原則 農地売買は許可制
農地のまま 第3条許可
転用して売る 第5条許可
法人 原則不可
契約 停止条件付必須
事前相談 絶対に必要

新年のご挨拶

あけましておめでとうございます。
平素より格別のご愛顧を賜り、心より感謝を申し上げます。旧年中も多なるご支援誠にありがとうございます。

2026年も事業用不動産、ロードサイド店舗、商業不動産に特化した事業を更に追求し、より良いサービスを提供し、皆様のお役に立てるよう全力を尽くしてまいります
。


今年が皆様に感謝申し上げます、素晴らしい一年となりますよう心よりお祈り申し上げます。